Hva er rekkefølgebestemmelser?

Dette er bestemmelser om tiltak som må utføres før man kan igangsette utbygging, få midlertidig brukstillatelse eller få ferdigattest av et område eller en tomt.

Det er ikke uvanlig at kommunen fastsetter en eller flere rekkefølgebestemmelser i en reguleringsplan for et område. Det er derfor viktig å undersøke om og eventuelt hvilke rekkefølgebestemmelser som gjelder, før man utfører tiltak eller starter utbygging av et område.

Ofte er det utbygger eller utbyggers konsulent som utarbeider planene selv og foreslår rekkefølgebestemmelser. Det er viktig at området er ferdig og at maskiner og annet er borte fra området når beboerne flytter inn.

Plan- og bygningsloven

Hjemmelen til å pålegge rekkefølgebestemmelser finnes i plan- og bygningsloven § 12-7.

Se §12-7 i plan- og bygningsloven her

Der står det at det i reguleringsplanen kan settes krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen.

Videre står det at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester er tilstrekkelig etablert. For eksempel kan kommunen pålegge en utbygger å forbedre fortau eller utvide veien hvis tiltaket vil føre til økt trafikk i området.

Reguleringsplanen kan ha egne bestemmelser

I nye reguleringsplaner er det ofte fastsatt helt konkret hva som vil utløse rekkefølgekrav. Det er kommunestyret som vedtar disse planene. Dette betyr at det er reguleringsplanen som bestemmer hva som utløser rekkefølgekrav, ikke lovens mer generelle bestemmelser.

For å slippe uheldige overraskelser, er det det derfor viktig å lese reguleringsplanen svært nøye. Eksempel på en rekkefølgebestemmelse kan være utenomhusplan.

Står kommunen helt fritt til å pålegge hva som helst av rekkefølgekrav?

Det er ikke fritt frem for kommunen å pålegge tiltak etter bestemmelsene om rekkefølgekrav. Et rekkefølgekrav kan kun pålegges i den grad kravet er nødvendig. Det betyr at rekkefølgekravet må være nødvendig for å sikre formålet med reguleringen.

Dispensasjon fra rekkefølgekrav

Ofte ønsker utbygger / tiltakshaver om å få igangsettelse eller midlertidig brukstillatelse før alle rekkefølgebestemmelsene er oppfylt. Hvis det gjelder mindre vesentlige tiltak, kan utbygger / tiltakshaver søke om dispensasjon fra dette. Dersom dispensasjonen vil berøre naboer, må naboene varsles.

Hvorfor er dette viktig for deg som huskjøper?

Hvis kommunen ikke stiller slike krav, eller ikke stiller krav om at det meste er ferdig før vi gir midlertidig (og senere permanent) brukstillatelse, vil du som huskjøper risikere å flytte inn og betale utbygger uten at du får alt du har kjøpt. Du kan risikere at lekeplassen som tilhører boligfeltet, rekkverk, trapper, fortau eller lignende, ikke blir ferdigstilt på lang tid, eller i verste fall aldri.

Dokumenter

Nødvendige opplysninger i byggesaker (PDF, 308 kB)

Nødvendige opplysninger ved søknad om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest (PDF, 244 kB)