Hva er reguleringsplan?
En reguleringsplan er kommunens måte å styre utviklingen av et område på. Hvordan skal vi bo? Hvor skal vi ha parker og fritidsområder? Hvordan skal vi bevege oss rundt i nærområdene våre?
En reguleringsplan er en politisk vedtatt plan over et avgrenset område. Reguleringsplanen fastsetter hvordan området kan brukes og hva som kan bygges der. Planen består av et kart med reguleringsbestemmelser.
Reguleringsbestemmelsene gir konkrete føringer for hva som kan gjøres på en eiendom. De gir informasjon om hvilket formål eiendommen har, for eksempel bolig, friområde eller vei, og hvor høyt og stort du kan bygge. Hvis du planlegger å bygge på en eiendom, må du undersøke hvilken reguleringsplan som gjelder for den eiendommen.
Gå til Planinnsyn her
To typer reguleringsplaner
Det finnes to typer reguleringsplaner: områderegulering og detaljregulering.
Områderegulering lages av kommunen og styrer utviklingen i et større område. Detaljreguleringer kan lages av kommunen eller private, men man må da forholde seg til overordnede arealplaner som kommuneplanens arealdel og områdereguleringer. Detaljreguleringer tar for seg mindre områder eller enkelte tomter og gir ofte mer spesifikke føringer for hva som kan bygges.
Oversikt over alle gjeldende planer og pågående planarbeid i Indre Østfold kommune finner du i Planinnsyn.
Slik lages en detaljregulering
Hvis noen ønsker å bygge eller verne noe som bryter med det kommunen har bestemt før, må kommunen vedta en ny reguleringsplan først.
Planer for mindre områder heter detaljreguleringer. Både kommunen, privatpersoner, utbyggere, organisasjoner og andre myndigheter kan komme med forslag til detaljreguleringer, men det er krav at fagkyndige som arealplanleggere, byplanleggere eller arkitekter utarbeider planforslaget.
Alle planforslag skal vise konsekvensene av forslaget, inneholde en vurdering av om forslaget følger opp overordnede planer, og få fram hvilke interesser som står mot hverandre og hvilke som er prioritert. For eksempel kan en interessekonflikt være om vi skal ta mer hensyn til historiske bygninger enn ønsket om flere boliger.
Planseksjonen gir råd til de fagkyndige om hva planforslaget må inneholde, og kan lage egne alternative forslag.
Det er kommunestyret i Indre Østfold kommune som vedtar reguleringsplanene.
Lurer du på noe? Ta kontakt med innbyggertorget på tlf. 69 68 10 00
Er du en fagkyndig og skal lage en ny reguleringsplan eller foreslå endringer i en reguleringsplan, gå til ["Send inn planforslag".]
Når kan du påvirke reguleringsplanen?
En viktig del av arbeidet med reguleringsplanen er å få innspill fra innbyggerne. Du kan komme med innspill i to runder i planarbeidet: Når planarbeidet starter (ved varsel om oppstart) og når forslaget er utarbeidet (ved offentlig ettersyn). I begge rundene blir naboer, grunneiere og relevante offentlige organer varslet om planarbeidet i brev. Planarbeidet kunngjøres også i lokalavisen og på kommunens nettside «Planer på høring». Arbeidet med en reguleringsplan kan ta flere år, men vil normalt fullføres innen 1,5 år.
Varsel om oppstart
Når noen skal lage en reguleringsplan, må de varsle om oppstart av planarbeidet til naboer og andre som blir berørt av planen. For private reguleringsforslag skal forslagsstillers planinitiativ og referat fra oppstartsmøte følge som vedlegg ved varslingen. Innspill ved planoppstart sendes til forslagsstiller. Fristen for å komme med uttalelser er minst fire uker.
Offentlig ettersyn
Når det foreligger et komplett planforslag blir dette lagt frem til behandling i Plan- og bygningsutvalget. Plan- og bygningsutvalget avgjør om planen skal legges ut til offentlig ettersyn. Under offentlig ettersyn skal alle få mulighet til å uttalelse seg. Naboer, offentlige myndigheter og andre berørte blir underrettet med brev. I tillegg kunngjøres høringen i Smaalenenes Avis og legges ut på kommunens nettside “Planer på høringer”. Fristen for å komme med uttalelser i denne runden er minst seks uker. Du sender uttalelsen din til kommunen.
Etter offentlig ettersyn foretar Planseksjonen merknadsbehandlingen. Det blir da vurdert i hvilken grad uttalelsene skal påvirke planforslaget.
Planinnsyn
Reguleringsplaner og kart over Indre Østfold
Planforslag og planendring
Illustrasjon av planprosessen
Privatpersoner, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter kan fremme forslag til nye reguleringsplaner og endringer i eksisterende reguleringsplaner. Alle forslagene skal utarbeides av fagkyndige.
Hvis det er mye som er uklart før du starter arbeidet med en reguleringsplan, kan det være aktuelt å holde en planforhåndskonferanse før du ber om oppstartsmøtet. «Planforhåndskonferanse»
- Utarbeide planinitiativ og be om oppstartsmøte
- Utarbeide eventuelt planprogram
- Kunngjøre og varsle oppstart av planarbeidet
- Utarbeide planforslaget
Planforhåndskonferanse
Når du skal sette i gang et reguleringsplanarbeid, kan det være aktuelt å holde en planforhåndskonferanse før du ber om oppstartsmøtet.
Når kan du be om planforhåndskonferanse?
Forslagsstillere og fagkyndige kan be om planforhåndskonferanse hvis det er behov for
- å avklare om et planinitiativ eller en prosjektidé kan behandles som en byggesak eller om det er behov for reguleringsarbeid.
- en overordnet tilbakemelding på om området er egnet og på overordnet reguleringsrisiko.
Hvem kan be om planforhåndskonferanse?
Forslagsstillere og fagkyndige kan be om planforhåndskonferanse. Som regel er det den fagkyndige/konsulenten som utarbeider reguleringsforslaget og ber om oppstartsmøte, som også ber om planforhåndskonferansen.
Du kan også be om en planforhåndskonferanse om du er forslagsstiller. En forslagsstiller er et norsk eller utenlandsk firma, en offentlig virksomhet, organisasjon eller privatperson, som ønsker å gjennomføre prosjektet.
Hva koster det?
Eventuell planforhåndskonferanse inngår i gebyret for oppstartsmøte.
For å få noe ut av planforhåndskonferansen, er det viktig at du setter deg godt inn i de reguleringene og føringene som gjelder for området du vil regulere.
Reguleringsplaner og kart over Indre Østfold
Når du har sendt inn forespørsel om planforhåndskonferanse, tar det opp til fire uker å få svar. Vi kontakter deg for å avtale tidspunkt for planforhåndskonferansen. Både forslagsstilleren og fagkyndig kan delta på planforhåndskonferansen.
Utarbeid planinitiativ og be om oppstartsmøte
Når du skal starte arbeidet med en reguleringsplan, må du først utarbeide et planinitiativ og ha et oppstartsmøte med oss. I oppstartsmøtet går vi gjennom overordnede rammer og muligheter for området, og vi gir føringer for den videre prosessen.
Hvem kan be om oppstartsmøte?
Du må være fagkyndig med kunnskap om reguleringsplanarbeid for å bestille et oppstartsmøte.
Før du ber om oppstartsmøte
Ifølge forskrift om behandling av private detaljreguleringer skal private forslagsstillere sende inn et planinitiativ senest samtidig med forespørsel om oppstartsmøte.
Indre Østfold kommunes mal for planinitiativ (DOCX, 62 kB)
Etter at du har bestilt oppstartsmøte
Når du har sendt forespørsel om oppstartsmøte, tar det vanligvis åtte uker å få svar. Vi kontakter deg for å avtale tidspunkt for møtet. Både forslagsstilleren og fagkyndig kan delta.
Vi vil ta kontakt med deg hvis vi mener at planinitiativet ikke inneholder tilstrekkelig informasjon til at vi kan behandle saken din.